Mi Visión post pandemia del Mercado Inmobiliario en la zona norte del GBA.
En mis 33 años de trayectoria en el mercado inmobiliario en la zona norte de GBA, he transitado las más diversas y profundas crisis en la economía del país y sus posteriores recuperaciones.
Transitando esta pandemia he leído algunas notas periodísticas de colegas, que presuponen diversos escenarios para los precios de los inmuebles para el AMBA.
En rigor de verdad hoy estamos en un obligado “feriado de mercado”, ya que nos está vedado mostrar propiedades, que es el origen de toda compraventa inmobiliaria, con lo cual recién luego de un par de meses de reiniciado el mercado podremos saber la tendencia.
Asimismo es distorsivo hablar de homogeneizar oscilaciones en los precios ya que habría que realizar de raíz una diferenciación por zonas, poder adquisitivo y sobre todo que demanda histórica demográfica han tenido los diversos productos, basadas en la seguridad, amenities, contacto con la naturaleza, servicios cercanos para la vida de una familia, etc.
A mi entender habría que hacer una categorización simple para poder interpretar el mercado inmobiliario y sus comportamientos en tiempos de crisis y post crisis:
- INMUEBLES USADOS: Históricamente las zonas más valorizadas por sus servicios, tipología (barrios cerrados/desarrollos en propiedad horizontal) y calidad de los mismos, siempre han resistido a las crisis, ya que si los propietarios no tienen necesidades financieras lo primero que hacen es retirar sus inmuebles de la venta y esperan la recuperación o esperan que efectivamente llega un interesado genuino que haga una oferta formal y, producto de la negociación el comprador logra una rebaja en el precio en porcentajes normales. Nunca hay que olvidar que el mercado inmobiliario se rige por la oferta y demanda, que donde se cruzan, se fija el precio para ese inmueble en forma individual. Las sumatorias de diversas operaciones crean la tendencia de precios para ese tipo de producto en una zona (barrio) determinada, siendo muy difícil de extrapolar a la totalidad del mercado en una ciudad tan grande como Buenos Aires.
Aquí es muy importante que el propietario, cuando se efectúa la tasación por un profesional acepte los valores de mercado y no pretenda imponer valores excesivos que en definitiva redunda en demoras en el tiempo de concreción de la operación.
- INMUEBLES NUEVOS: Para el caso de los productos nuevos, básicamente edificios en construcción, por supuesto la rebaja dependerá de las necesidades financieras de cada desarrollador, pero aquí también no es lógico generalizar una rebaja en función del costo actual de la construcción, ya que una obra no se hace en un solo día como si se comprara una acción o un bono, un desarrollo desde el inicio al fin dura al menos 48 meses con diferentes costos directos e indirectos en dólares producto de la oscilación constante del tipo de cambio versus la inflación. Al igual que en los inmuebles usados la ubicación, la calidad y el target de clientes al cual se dirigió el desarrollo condiciona los tiempos de venta de los mismos. En la crisis de principios del 90 recuerdo que muchos desarrolladores retiraron sus productos de la venta, en algunos casos los alquilaron para pagar los gastos y esperaron la recuperación económica (que siempre llega)para venderlos y defender su inversión en moneda constante.
Como corolario, en mi experiencia desde 1986 diría que los inmuebles bien ubicados con una demanda sostenida en épocas de no crisis, son los que mejor resisten a las contraofertas de oportunidad lógicas en un momento de crisis.
Asimismo, producto del encierro de la cuarentena muchos de nuestros clientes nos han manifestado su interés en mejorar su vivienda con verde, más ambientes, mudarse a barrios cerrados, ya que han valorizado en extremo el concepto de casa habitación. De hecho, hay varias encuestas de diversos orígenes (por ejemplo, en zonaprop) circulando en el mercado de donde surge una tendencia de los clientes a sacrificar otros consumos con el fin de mejorar su vivienda tanto en compra como en alquiler, producto del encierro que estamos transitando.
Esto generará, cuando el mercado empiece a funcionar y se estabilice, una demanda sostenida en inmuebles con plusvalías de confort.
